חוקי השכירות והגנת הדייר בפולין
חוקי השכירות והגנת הדייר בפולין מבוא חוקי השכירות והגנת הדייר הם מרכיב חשוב המשפיע על שוק הנדל”ן בפולין. הבנת החוקים
נדל״ן בביאליסטוק – Bialystok
שאר הנכסים
תפריט
שאר הנכסים
תפריט
נדל"ן בעיר ביאליסטוק – איכות חיים והשקעה משתלמת במיוחד
ביאליסטוק היא בירת מחוז פודלסה בפולין. היא מונה 295,000 תושבים בלבד, ומהווה מקור השראה עצום למשקיעי נדל”ן בחו”ל מכמה בחינות. ראשית כל, חלק ניכר מתושבי העיר, ויש המעריכים – רוב רובם של המקומיים, משתמשים בשכירות כפתרון מגורים. המשכורת הממוצעת בעיר היא 568 אירו, בעוד מחירה של דירת 3 חדרים זולה היא 75,000 אירו, מה שמצביע על הצורך ב- 180 משכורות מקומיות עבור דירה בבעלות. בשל כך, שכירות בביאליסטוק היא שירות מבוקש: מאד מבוקש.
הרבעים הכדאיים ביותר – רחוק ממרכז העיר
בעיר ניתן להצביע על 2 מדרגות שכירות עיקריות. בעוד במרכז העיר תעריף השכירות הממוצע על דירת 3 חדרים של 70 מ”ר הוא 512 אירו, בשולי העיר התעריף עומד על 400 אירו בדיוק. במבחן התשואה השנתית למשקיע עולה כי בעוד במרכז העיר הוא ייהנה מ- 4.48% תשואה, בשוליים הוא ייהנה מ- 4.8% מלאים. ההפרש זניח, אך בפועל מורגש מאד עבור משקיעי נדל”ן. כשמחשבים את נתוני התשואה על פי שכירות בלבד (ללא עסקאות השבחת מכירה לבעלים או למשקיעים אחרים) הנתונים סובבים סביב 2.1% במרכז העיר ו- 4.4% בשוליים. הסיבה לכך נעוצה בעובדה ש- 96% מאוכלוסיית העיר אינה מצליחה להגיע למצב של חיסכון כלכלי בשכירות במרכז העיר, בעוד מגורים בשוליים מאפשרים לה כ- 170 אירו הכנסה פנויה (מאחר והמשכורת היא 568 אירו והשכירות בשוליים 400 אירו). לכן, ההמלצה שלנו היא לקנות דירה במרכז העיר רק אם ברצונכם למכור זאת לקניינים אחרים שיבואו משכבות העשירונים העליונים של פולין. משקיעים, כמוכם, מבחוץ, כבר גילו את הפוטנציאל בשכונות שבשולי העיר, וככל הנראה לא ירכשו במרכז. אם התכנון הוא ליהנות משכירות יציבה מנזקקים מקומיים לדיור, הפתרון נמצא רק בשכונות שולי העיר.
לא רק פוטנציאל נדל"ני – גם פוטנציאל השקעתי
בחלק הדרומי ביותר של העיר ממוקם פארק הטכנולוגיה והמדע BPN-T. פארק זה חולש על 30 דונם של שטח, מתוכם 13,000 מ”ר בנויים. אוניברסיטת ביאליסטוק ממוקמת כ- 2 ק”מ מערבית לפארק, מה שמקל מאד על השקעות שמתבצעות בו. הנהלת הפארק מעודדת הקמת בתי עסק טכנולוגיים, מדעיים וחדשניים ומציעה תכנית שלא כוללת רק הורדת מחירים, שיווק והכשרת קרקעות, אלא גם אימון עסקי שמוצע על ידי סגל הפארק. כאשר אתם עוסקים בנדל”ן בדרום ביאליסטוק, אתם יכולים גם להתיישב שם בעצמכם ולהקים סטארט אף במינימום עלויות. העסקת סטודנטים מהאוניברסיטה תתאפשר בקלות מאחר וחלקם הלא קטן גר בקרבת הפארק בשכונות הדרום.
שכונות הדרום – ההזדמנות הנדל"נית שלכם
השכונות בדרום מאפשרות לכם להשכיר דירות לעובדי פארק BPN-T, לסטודנטים ולסגל האוניברסיטה. למסלול השכרה לעובדי פארק BPN-T, מומלץ להתמקד ברובע פארק לובומירסקיש (Lubomirskisch). רובע זה תחום על ידי הפארק עצמו במזרח ועל ידי רובע סינקיוויסקה במערב. מדרום לרובע זה נמצא פארק BPN-T, מהעבר השני של רחוב Wiewiorcza. למעוניינים להשכיר לסטודנטים באוניברסיטת ביאליסטוק, מומלץ להתמקד ברובע ג’סקי קאוולרי (Kawalery Jskie) בייחוד בחלק הצפון מזרחי שלו הסמוך למלון Pod Herbem, שנמצא קרוב ביותר לקמפוס.
בעיר שעוסקת במדע ובהייטק אתם נהנים מיציבות כמשקיעים לטווח ארוך
קצב גידול התמ”ג (תוצר מקומי גולמי) עומד על 4.6%, שהם 13,864 וחצי דולר ארה”ב לנפש. בעיר של 295,000 איש שלא כולם בגיל העבודה נתון זה מראה על יציבות. בפועל, משקיעים מכל העולם נהנים מיציבות, בעיקר באזורי הדרום, שם רוב אנשי הקשר הם סטודנטים, רופאים, אחיות ומדענים, עובדי הייטק וביוטק, אוכלוסיות חזקות שגורמות לכם ליהנות מיציבות מלאה.
החזר השקעה מהיר מאד משכירות בלבד
גם אם החזר ההשקעה שלכם תלוי בכספי השכירות בלבד, ללא השקעות בפארק BPN-T, אתם צפויים לעמוד במשימה בתוך שנה ושמונה חודשים בלבד. גם אם מתחלפים שוכרים בדרך, או שאתם נאלצים לעשות שיפוצים בדירה, החזר ההשקעה לא ירחק אל מעבר לשנתיים ימים כפי שהוכיחו לא מעט מקרים של משכירי דירות בביאליסטוק.
ובכל זאת – נדל”ן במרכז ביאליסטוק
בשל מחירי השכירות הקשיחים עבור התושב, שנושקים מעט למטה מהמשכורת הממוצעת בדירת 3 חדרים, הקהל שלכם צריך להיות קהל העצמאיים. ביאליסטוק, מעבר להיותה עיר לימודים, הייטק ומדע היא עיר מסחר. קניון ביאליסטוק הוא אחד ממרכזי הקניות הגדולים בפולין, ובנוסף המרכז העתיק של העיר מכיל רחובות גדושים בחנויות, זכיינים ועסקים פרטיים. קהל זה – של סוחרים ומנהלים מהווה את מעמד הביניים הפולני. מחד, אלו אנשים עצמאיים שמרוויחים למעלה מ- 568 אירו ממוצעים לחודש, אך מאידך הם לא נמנים עם עשירי המדינה. שוטטות קלה ברבעים המסחריים של מרכז העיר ובקניון מאפשרת לכם להגיע אליהם בקלות וגם פרסום מודעות מטורגטות (מפולחות על פי סוגי אוכלוסייה) ברשת האינטרנט יביאו אליכם את המנהלים והסוחרים הללו. בדומה ליתר אוכלוסיית ביאליסטוק, גם עבורם רכישת דירה אינה מאורע בר-השגה במקרים רבים, אך יש בידם כוח קנייה מספק ומעל הממוצע המאפשר להם לשכור דירה במרכז ביאליסטוק.
אקסיטים – עסקאות קנייה לשם מכירה
בביאליסטוק, עסקאות אלו מעטות אך בהחלט אפשריות. המטרה לא צריכה להיות עוד דירה במרכז העיר, אלא כזו שממוקמת בבניין יוקרתי בעל חשיבות אדריכלית מיוחדת. בניגוד להשקעות בארה”ב, בניינים מסוג כזה מעטים מאד בביאליסטוק, אך ניתן למצוא רחובות כמו WIEJSKA בשכונת נווה מיאסטו, שם יש בניינים עם דירות גדולות מאד של 100-200 מ”ר במחירים 110-230 אלף אירו. כמובן שמי שמחליט להשקיע בדירות הללו מראש מכוון לעסקת מכירה, משום שגם מנהלי חנויות ממרכז ביאליסטוק לא מכוונים לשכור אותן, גם כי זה רחוק מהמרכז המסחרי וגם בשל המחיר היקר (עבורם). עסקאות כאלו הן עסקאות אקסיט, בהן הלקוח היחיד שבא בחשבון הוא אדם מהעשירונים העליונים בפולין, או תושב חוץ ממדינות כמו גרמניה וצרפת המחפש אחר דירת קייט (זה קהל שבהחלט בא בחשבון בשל האזור הירוק והיפה, עתיר היערות והאגמים).
פולין – היעד הבא של המשקיע הישראלי
לאחר שנים של השקעות בנדל”ן גרמניה, שהתחלפו זה עתה להשקעות בבטומי, גיאורגיה, השקעות בנדל”ן פולין ניכרות כיעד חדש ואטרקטיבי עבור הישראלים. מעטים יודעים על פארק ההייטק והמדע של ביאליסטוק, ועל אפשרויות ההגעה לקהל שוכרים וקונים מכל קצוות האוכלוסייה במדינה זו. החל מהשכרת דירה קטנה לסטודנט ליד האוניברסיטה או מרכז BPN-T, כלה בהשכרות יוקרתיות לאנשי מעמד הביניים, המנהלים והזכיינים במרכז העיר ועד מכירה של נכסי יוקרה לשכבות העשירים, יש לכם מרחב הזדמנויות אדיר עם תשואה ממוצעת של4.8%. בואו לנצל את אחת הערים היפות ביותר בפולין ומהמתוירות ביותר במזרח אירופה בשביל לעשות נדל”ן כמו שצריך! בביאליסטוק, כל ההזדמנויות מונחות לפניכם, וגם הקמת עסק טכנולוגי ומדעי נראה כמו פרויקט קרוב מתמיד. העיר מתאימה לכל ישראלי ששואף להשקיע בנדל”ן: גם למי שמעוניין להשכיר לסטודנטים ושכירים, וגם למי שמעוניין להתמקד במרכז העיר מול שכבת המנהלים והסוחרים. ביאליסטוק מציעה מכל הבא ליד ומזמינה את הישראלים לבוא ולמצוא שם את מקור ההשקעה הבא שלהם. אם נדל”ן הוא דרך חיים עבורכם, ביאליסטוק היא ללא ספק יעד פייבוריטי לכל דעה עבור כל מי שעוסק בתחום.
